Самовольная постройка – как признать право собственности
Что считается самовольной постройкой
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания объекта самовольной постройкой достаточного одного из указанных нарушений.
Также необходимо проверять действующие на дату выявления самовольной постройки нормы законодательства, касающиеся допущенных застройщиком нарушений:
- разрешенного использование земельного участка;
- требований о получении соответствующих согласований, разрешений на строительство;
- градостроительных и строительных норм и правил, на предмет их установления на дату начала возведения или создания самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Например, нормативный акт государственного органа об установлении ограничений не был опубликован в установленном порядке.
Объект самовольного строительства может являться результатом:
- строительства здания, сооружения или другого строения;
- реконструкции объекта недвижимости, в результате которой создается новый объект.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с предусмотренными законом правилами землепользования и застройки, требованиями к параметрам постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Признание права собственности
на самовольную постройку в судебном порядке
Обратиться в суд для признания права собственности на самовольную постройку может лицо, владеющее земельным участком (на котором возведена постройка), на праве:
- в собственности,
- пожизненном наследуемом владении,
- постоянном (бессрочном) пользовании.
При этом одновременно должны быть соблюдены следующие условия:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество (ст. 222 ГК РФ). Поэтому, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.
Вопросы, рассматриваемые судом при разрешении иска
Суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает:
- является ли истец правообладателем земельного участка, на котором расположена постройка;
- допускает ли разрешенное использование земельного участка строительство на нет данного объекта;
- является ли постройка недвижимым имуществом;
- допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц;
- создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу.
Отсутствие разрешения на строительство не является для суда безусловным основанием для отказа в иске. В этом случае суд устанавливает, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. В частности, пытался ли застройщик получить разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
